2022-12-12 16:25:01
11月29日，北京、杭州及武汉三地完成年内第四轮集中供地。同日，无锡完成第五轮集中供地。四城土拍成交金额分别为，北京135.2亿元、杭州98.94亿元、武汉47.64亿元以及无锡224亿元。这意味着，北京、杭州、武汉和无锡一日卖地收入合计达505.78亿元。
综合来看，武汉、无锡并无地块溢价成交；杭州半数地块溢价成交，其中4宗地块平均溢价率约8.4%；北京超80%地块溢价成交，其中6宗地平均溢价率为10%。
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“本次拿地活跃程度和第三批次相比没有太大变化，但城市分化现象更为明显。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》记者表示，热点城市、核心板块和地块仍然是房企投资的焦点。此外，在杭州本轮土拍中，民营房企拿地活跃度明显提升。
北京、杭州土拍市场升温
“无锡第五批次14幅地块，全部底价成交，全年土拍表现较‘稳’。” 诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示。
与无锡的稳健相比，北京和杭州土地市场明显升温。据了解，杭州核心城区三宗地均触顶待摇号或高溢价成交，而远郊地块多以底价成交；北京核心城区的平房、奶西地块均熔断摇号，而远郊区地块同样热度较低。
以北京市场为例，此次奶西村出让地块起始价为28.1亿元，中途有9家房企参与竞争，最后被金隅集团以32.315亿元摇号拿下，溢价率15%，成交楼面价约为4.6万元/平方米，住宅销售指导价为8.5万元/平方米。而朝阳区平房乡一宗地块起拍价为22.2亿元，在之前的网上竞价阶段就有过10次报价。在29日竞拍现场，经过12轮报价，该地块很快就达到25.53亿元的预设上限，随后在竞现房销售面积环节，达到了1万平方米的上限，随后保利+建工、中建玖合、金隅集团等5家开发商或联合体进入了摇号环节，最终“保利+建工联合体”以25.53亿元的地价上限+1万平方米的现房销售面积拿下该地块，成交楼面价约5.2万元/平方米。再以杭州市场为例，3宗地块拍至封顶(溢价率12%)并摇号，另有1宗土地溢价率拍至10.8%。
“部分地区热度超出预期可能有两点原因。”张凯表示，其一是目前全国房地产市场仍待恢复，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择；其二是北京在此次土拍前，全年涉宅用地仅成交49宗，比去年全年的64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，积极在第四批次供地中补仓。
民营房企拿地意愿提升
从拿地企业方面看，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，本轮土拍中，武汉仍是以地方国资企业拿地为主，杭州则表现为区域深耕房企和本地民营房企占据主场，北京仍是国企和部分优质民企为主力军。
“从本轮土拍结果来看，北京、杭州出让的土地溢价率较高，举牌房企中不乏民营房企的身影。以杭州为例，此轮土拍总出让金中超过90%是由民营房企贡献，这一占比创出民营房企拿地金额占比的新高，也体现出民营房企对于近期市场政策利好的积极反应。”张凯表示。
值得注意的是，深耕浙江省的民营房企在拿地中显现出独有优势，最典型案例是滨江集团，从今年第一批次至第四批次，杭州每场土拍都未缺席，这也反映出本土房企对于本地市场的深耕决心以及对于本土项目的操盘能力之强。总体而言，民营房企在杭州本轮土拍中，拿地积极性明显提升。
陈霄表示，“11月初以来，支持房地产行业的政策密集出台且力度空前，包括‘金融16条’从供需两端全方位发力、‘第二支箭’和‘第三支箭’相继落地，以及央行宣布年内第二次降准等，房企融资环境进一步改善，促进民营房企投资面恢复，开发商资金端的利好正在向土地市场传导，带动其拿地积极性提升。”
不过，在张凯看来，政策利好完全传递到土地市场仍需时日。从全国范围来看，房企真正提升投资拿地积极性仍会较为滞后，预计今年各地的土地市场将以较为平稳的状态收官。不过，随着诸多利好政策的释放，若明年销售市场回暖，届时整体土地市场将随之升温。
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