房地产还在深度调整

上周地产圈有2句“公开的”大实话

(资料图)

好比“针刺”了一下地产行业，让本就悲痛的地产人身上“痛上加痛”。

一句是越秀地产董事长林昭远说的，针对问题房企（爆雷房企），林昭远表示 “企业出问题不能怪市场，只能怪自己。”

另一句是万科名誉董事长王石说的，他的发言是一悲一喜。

“房地产行业不会死，但房企还将深度调整，这种调整称为惊雷滚滚，还是乌云密布，怎么形容都不为过。”

这2句话没多少字。但却给当下地产人最困惑的3个问题给出了“一锤定音”的判断。

行业，还有没有得玩？

调整战，还要打多久？

房企暴雷，究竟怪谁？

观点，很干脆。

为何他们如此干脆？首先，两位董事长背景与实力让他们有发言的“底气”。

一位是身为广州国企越秀地产（新晋地产13强）的掌门，而且在行业下行期即2023上半年越秀销售逆势爆增70%，这个成绩可谓“傲视”整个地产央国企，而且林昭远表态，2023年完成全年销售目标没压力。

这有点凡尔赛，但这个熊市响当当的业绩，让越秀说话有底气。

另一位则是目前地产行业依旧“相对活得好，且战略转型小有成绩”的混合所有制龙头房企，他叫万科。

去年，万科经营性收入突破521亿，这是还在增长的转型成绩单，也是万科通向未来房地产新世界的通行证。

这两位董事长的2句话，串在一起，基本给行业和企业走向定调了。

其一、论行业趋势：房地产行业不会死，而且未来还会“再起来”。

其二，论调整战还要打多久？眼下在调整，未来还将处于长期“结构性深度调整”。

其三，论问题房企：房企出问题，不能怪市场，不能怪政策，只能“怪自己”。

当下房地产，尤其是眼前这3个月，让地产人从对民营没信心，升级到对地产行业没信心。

逃离行业之心，又加剧了。

核心是4、5、6月的销售下滑之后，7月继续深度下滑超过30%，而8月目前看截止8月27日的中指院27城市最新销售数据，依旧下滑超过30%。而且8月销售是在7月ZZJ顶层大救市政策下的“政策后”交易数据。

可见，整个行业在8月依旧信心严重不足。

尽管“认房不认贷”这个小招面市，认为救市实打实来了一根胡萝卜，但事实上，这个政策强度和效应依旧不足。

如此下去，如果后续4个月楼市继续不能止损，那么在2021年18万亿，2022年13万亿，如今2023年可能下降至10万亿甚至更低。

在这个背景下，王石在2023亚布力论坛上的发言就很一针见血：“眼下，房地产处在周期调整之中，但房地产行业不会“死”。未来房地产行业当然会再起来，因为任何行业都有周期。”

言外之意，未来房地产还会“站”起来。

长视野看，眼下哀嚎的行业调整，虽然难受，但却只是行业大周期的一个阶段而已。

同时，王石继续“安慰”：

“当下房地产行业作为中国支柱产业，不会改变，因为从全世界来看，无论是新加坡，还是欧美，房地产作为支柱产业本身也是不会改变的，房地产企业起起落落，很正常。”

支柱产业是长久的，那当下行业交易为何剧烈下滑？

王石给出了2组数据：

其一是行业拐点过了，正从顶峰下滑。

王石表示“改革开放初期，我国城市人均居住面积是5平方米，现在大约是40平方米，是当时的8倍，也就是说，居住的基本问题解决了。“任何行业，包括房地产，只要需求达到了顶峰，就会下降。”

其二是地产行业存在内在“市场结构”问题。

即我国内地商品房占比与香港的对比：目前内地城市人口居住的房屋中，商品房占比80%，而香港有一半的居住需求不靠商品房来解决。

有了这2个关键数据后，行业下一步会如何了？

其一，行业顶峰过了，18万亿的辉煌没有了，但未来顶峰掉头向下，行业收缩，也会引发过剩房企的收缩，调整，洗牌。

毕竟行业上行期，房企鸡犬升天，

行业下行期，房企收缩聚拢集中，调整洗牌会更剧烈。

这也是市场规律。

其二、“80%的人住在商品房中，这样的情况在全世界绝无仅有。”王石表示，将来房地产行业一定会进行结构性调整，至于商品房与其他住房的比例是多少，目前还不能确定。不过肯定的是，这个比例决定了未来房地产将如何转向，现在的开发商也将调整和洗牌。

王石直接表示：“未来房地产行业的调整，将之称为惊雷滚滚，还是乌云密布，怎么形容都不为过。”王石称，行业会存在，但是企业的调整会非常大。”

显然，王石所谓的行业结构性调整，与眼下三道红线的调整，国进民退的调整，并非在一个逻辑！

三道红线的调整，国进民退的调整，这一轮行业的洗牌出清可能近期2、3年就过去了。但王石所强调的行业的结构调整，是更长期的，是行业中长期的调整。

比如降低房企对住宅销售的依赖，提升“经营、服务”业务和营收、利润的整体占比，就是关键一个结构性调整。

万科这几年就是这一战略活法。

王石表示，万科2018年就提出了“活下去”，这三个字到现在依然适用，万科现在还在转型。对比美国、欧洲、日本的市场，当前房地产行业的情况就是周期的调整，是避免不了的，而调整的第一个表现就是资金链断掉。

王石提及，香港房地产商已经过了赚快钱的时代，目前，与内地、美国、以及其他一些发达国家相比，香港房地产公司的负债率是比较低的，不高速运转，开发一步一个脚印。

恒隆、新鸿基、瑞安房地产都是万科的好榜样。

的确，类似新鸿基有2点值得内地标杆房企学习。

其一、超低负债率实现良性增长。目前新鸿基的总负债大概是500亿左右，新鸿基总资产已经接近7000亿，也就是说新鸿基负债率还不到8%。

其二，新鸿基租金收入占比接近50%。据新鸿基地产发布2022/2023中期业绩公告，新鸿基在期内总共取得收入274.28亿港元，其中租金收入是119.27亿港元。这还是在去年疫情重大打击下的收入。巅峰时间，新鸿基年租金收入都是高达200亿。

与巨无霸万科以及521亿经营性收入相比。

新鸿基榜样，不是胜在绝对值，是胜在商业模式。

眼下房地产的确在剧烈拉扯

看长远，机会依旧，

看短期，都是问题

房企出问题，不怪市场，只能怪自己。

有人说国企站着说话不腰疼。

反思房企暴雷，如果原因都在自己，似乎很多房企也不认同。

一则一个企业出问题，可能是这个企业问题。但现在不是一家民营爆雷，而是批量爆雷，尤其被官方认可的优秀民营房企的龙头也在爆雷。二则民营房企在融资端的不公平待遇，让民营房企压力巨大。

尤其眼下地产格局，悲喜并不想通。

央国企客观上的高歌猛进与民营房企的批量倒下，形成“冬夏并存”、“悲喜并存”的二元格局。

这种二元格局，触及了人性底层之痛，即人性最是“不患贫而患不均”。

其一，君不见，这2年地产央国企的高歌猛进，不是像极了规模民营房企之前的模样。狂拿地，猛销售，扩人才。

不客气的说，今天都说“规模论”已经消失，但事实了？央国企的规模口号今天依旧响当当。

华润置地“5年再造一个置地”，

招商蛇口“挺近前五”

中海销售力争2023年增长20%。

越秀上半年销售暴增70%（目前越秀集团在冲击世界500强目标。世界500强门槛在1700-2000亿人民币左右，而越秀集团2022年的营收是1125.1亿元，仍有不小距离。而越秀地产去年的总营收在724.16亿元，占到母公司超过60%的比例。很显然，地产将成为越秀集团冲击世界500强的最关键板块！）

所以规模论并没有消失，只不过眼下是反对单纯的规模论。

同时换位思考一下。

这2年民营批量房企倒下和大收缩时，地产央国企一则必须市场“补位”“补缺”，二则国资委也在培育世界500强，做大做强央国企。

其二，事实上，世道轮回。

当年民营房企大进攻时，央国其实也收到很多限制。

尤其一些央国企也很无奈，尴尬。本来自己也是业绩规模增长，但无奈规模民企规模飙升的太猛，彼时央国企排名，硬是被规模民企给“比下去了”。

说起来，当时地产央国企有2大限制。

其一，赛道准入制。不能所有央企都进入地产赛道，最后只允许16家。

其二，杠杆率受限：国资委对央国企的“负债率”有严格限制。而彼时钱多钱便宜且地产上升期时，民营房企负债率与规模却在“蒙眼狂奔”。

那个时候，很多央国企高管告诉老潘，民营房企这么高负债的扩张，迟早要出问题。可惜那时在民企在“高歌猛进、一路凯旋，一场场庆功宴”下，谁又能拉紧缰绳，悬崖勒马？

雪崩的时候，都是一瞬间！

来源：地产总裁参考，本文已获授权，向原作者表示感谢。

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